老车棚变身社区食堂，小公园装扮上塑胶步道，人脸识别等智慧物业黑科技还能分辨老人居家安全情况……作为北京市老旧小区的代表之一，从去年开始，劲松北社区的居民见证了周边环境的蝶变。
今年两会期间，老旧小区改造被写入《政府工作报告》，并明确了3.9万个的改造目标。然而，谁来出钱始终是绕不开的难题。
2018年起，在3000万元社会资本的加持下，位于北京市CBD附近的劲松一、二小区完成了示范区的改造，覆盖了从设计、规划、施工到后期物业管理的全流程。这是北京首个引入社会资本改造的老旧小区，因此也被称为劲松模式。
而鼓励社会资本参与也在国务院办公厅近日印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中，当作重点任务提上日程。劲松模式目前进展如何？是否还有尚未解决的痛点、难点？能否对其他城市形成可复制、可推广的示范效应？日前，中国城市报记者进行了实地探访。
50%车棚面积改造出的社区食堂。
1、首个试点为何选在劲松
基本上每周都有团队来学习、交流，最多的一周接待了八拨人。8月10日，记者刚见到劲松北社区党委书记陈波时，他的神色略显疲倦，但随着采访深入，他很快进入状态，进行了细致、热情的介绍。
这也在另一角度上折射出劲松模式的火爆。
从中央，到地方，老旧小区改造无疑是今年的热词。今年1月，北京市住建委主任王飞就透露，老旧小区综合整治是今年的1号工程，正在研究制定政策推广劲松模式；7月25日，中央政治局委员、北京市委书记蔡奇在对老旧小区调研时再次提出，要总结劲松模式经验。
原来老旧小区改造都是政府来投入的，但由于没有后续系统的相应管理，经常是三五年后又变混乱了，变成重复性的投入。陈波说。
劲松模式因此被视作破解老旧小区改造瓶颈的一条新思路。引入社会资本，首个试点为何选在劲松？
对此陈波表示，作为试点的劲松一区、二区（劲松北社区）相对独立，有代表性，且一定程度上集合了所有老旧小区的通病，比如人员结构复杂、公共设施落后、停车难等。
记者了解到，劲松小区位于北京市东三环，靠近CBD区域，始建于上世纪70年代末，是改革开放后北京市第一批成建制楼房住宅区，目前楼龄已40余年。
劲松北社区共有居民楼43栋，是个典型的老小区：老年住户比率39.6%，老年住户中独居老人比率更是高达52%。然而，整个改造过程并不轻松。
2018年7月，劲松街道宣布与社会资本愿景集团达成合作；随后社区和愿景集团做了大量调研工作，发放2380份调查问卷，把居民需求进行条块梳理；2019年3月28日，进行物业路演；2019年4月8日起，一个月的时间内分10个志愿小组上门讲解改造细节，争取业主同意的双过半；随后经过约2个月的改造，2019 年8月2日，以一街（劲松西街），两园（二区小公园、209小花园），两核心（社区居委会、物业中心），多节点 （社区食堂、美好会客厅、自行车棚、匠心工坊等）为改造重点的示范区终于出炉。
这些改造围绕公共空间、智能化、服务业态、社区文化四大类，共16小类30余项专项。
改造后的社区公园。
2、政企合作，居民菜单式按需定制
谈起政企合作的感受，陈波表示，作为管理者反而更慎重了，因为要保证民营企业参与的微利可持续，让其看到未来收回资金的可能性，这就需要花出去的每一分钱都能用在刀刃上。
当初做了2380份调查问卷，老年食堂、美容美发都是居民提出的需求。他认为，在老旧小区的改造中，对居民需求的精准把握至关重要，这直接关系到改造后的满意率和获得感。
按需定制也是《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中，对老旧小区改造的一个指导方向。上述文件将改造内容具体分为三类：基础类、完善类和提升类。而社会资本参与的，主要就是后两类，让居民点单式选择。
比如在讨论楼前设计的方案时，设计师就会提供一系列菜单式的可选项：楼前绿地的休闲区域要什么样的座椅？要什么样的儿童区？居民如果说这些都不需要，只要停车位，这时只需划个线，改造成本也降了下来。
如果老旧小区改造的效果不满意怎么办？劲松模式的另一特点是居民可以先尝后买并且持续更新，改造后居民提出新的合理化建议时，还可以继续微改造。
据介绍，引入社会资本时，街道和社区给予了3年的扶持期。今年起开始收缴物业费，低层楼每户每月收取0.43元/平方米，截至今年7月底，收缴率为65%。但这个收费标准，依然远低于市场水平。
低效空间改成的便民服务站。
3、回报周期10余年、社会资本如何盈利
虽然老旧小区改造市场前景广阔，被业内视为新的万亿元蓝海，但社会资本的回报周期长，是绕不开的议题。
以劲松模式为例，目前示范区的改造花费约3000万元。作为民营资本方，愿景集团城区更新事业部高级经理郑旻砚告诉记者，公司预计的盈利周期约为10年左右。
具体来说，目前主要从4方面回收成本，即物业费、停车费、政府补贴和低效空间的再利用。
中国城市报记者就此算了一笔账，发现上述前三部分对民营企业的回报收入相近且稳定，更多的盈利想象或源于对低效空间的再利用。
首先是物业费的缴纳，按低层住户每月0.43元/平方米、套均住宅面积55平方米标准计算，每户每年物业费仅约300元左右。而劲松一区、二区目前缴纳物业费总户数为2018，即使收缴率达到100%，每年物业费总收入仅为60万元。
在停车费方面，目前小区持有停车位数量接近600辆，每辆车的年停车费价格约为1800元，每年这部分总收入约为100万元。
而政府补贴仅限于前3年，物业进驻后承担了保洁、绿化工作，街道就把原来支付给分包的保洁、绿化费用给到了物业公司，这部分收入大概每年约140万元。这意味着，上述这三方面的总收入每年约不超过300万元。
在低效空间利用方面，记者在现场注意到，劲松模式又细分了两类，公益空间和盈利空间。
比如旧车棚改食堂，社区居委会的车棚原来约有200平方米，随后拿出50%的面积改造成老年食堂，对企业来说利润不高，但有公益性质；一对美容美发的夫妻俩在劲松北社区服务了20多年，也在这次改造中被引入成为新业态，虽然对他们收取的房租很低，但因此能为老年人提供更多优惠60岁以上的老年人剪头只需20元，80岁老人可提供上门服务等；此外，建新工房还有修锁配钥匙、洗鞋的便民服务……这些都属于公益空间性质的改造。
另一部分改造空间，则可以更商业化些，比如劲松西街一处闲置旧房重建后引入了百年义利这样的北京老字号，租金收入就可以相对更高一些。
4、劲松模式走向全国难点在哪
劲松模式可否复制？这成为许多取经者的共同疑问。
记者获悉，劲松北社区今年底将继续对劲松一区、二区完成改造，但具体所需费用尚未测算完成。另外劲松模式也将推广到劲松三至八区，前段时间劲松三、四区已完成了物业进驻前的路演。
劲松模式相当于打了个样。在陈波看来，由于劲松社区可闲置空间较小，商业化的空间有限，一旦这个模式能复制成功走出去，小区楼盘的运作空间足够多，改造前景就可能非常可观。
在首个试点运营成功后，郑旻砚表示，今年又陆续开展了4个老旧小区改造的新计划，分别位于北京通州、石景山、大兴、西城四个区域。
不过他告诉记者，劲松模式推广并不是简单照方抓药，因为老旧小区情况复杂，需一区一议。
的确，改造不能一蹴而就。随着城市的快速发展，住宅小区由高变矮，由新变旧，老旧小区本身就面临着一些历史难题，比如停车难。据了解，即使按计划改造完成后，劲松北社区仍有近400个停车位缺口，接近总需求的一半。
而对于像愿景集团这样的社会资本来说，融资难或许是眼下需要解决的另一问题。
郑旻砚表示，社会资本投入资金，主要获取的是老旧小区更新改造形成的便民空间运营权益。社会资本在以运营权向金融机构申请贷款支持时，仍然需要满足足额资产抵押和较高担保措施等硬性要求。同时，担保公司也要收取较高担保费并提供反担保措施，社会资本融资难度较大。
此外，社会资本投资参与老旧小区改造属于新鲜事物，相应投资缺少可研报告、政府审批文件等，与金融机构既有的审批程序性条件难以匹配，在申请金融机构贷款在贷款过程中会遇到障碍。郑旻砚说。
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